בחינת עסקאות נדל"ן – האם העסקה כדאית?

כניסת דיירים

השארו מעודכנים
והירשמו לקבלת עדכונים וחדשות





כל ישראלי מצוי אשר יש בכיסו סכום כסף להשקעה, חושב על השקעות בנדל"ן. יש המון צדק בבחירת אפיק השקעות מסוג זה. עם זאת, ישנה חשיבות לביצוע מספר בדיקות מקדימות טרם ביצוע כל עסקה. בדיקות אלו תשפענה באופן ישיר ועקיף על המחיר ועל כדאיות העסקה.

לפני מספר ימים נפגשתי עם משקיע שרכש קרקע באזור הכרמל לפני כ- 20 שנה מיורשיהם של תושבים שהתגוררו בחו"ל. אותם תושבים  רכשו את הקרקע סביב שנת 1935 (עוד לפני קום המדינה), עליה חשבו שיבנו את ביתם כשיעלו לארץ. כבר באותה העת, הקרקע הייתה מיועדת למגורים – על פי תב"ע מנדטורית, אך עד היום לא נבנה אפילו מטר אחד!!! שימו לב כמה שנים חיכו הבעלים שקנו בשנת 1935 את הקרקעות!
אותו משקיע מנסה לקדם תב"ע כבר מספר שנים, הוציא מיליוני דולרים אך עדיין לא זכה בתב"ע המיוחלת. במקביל להצעה לרכישת הקרקע בכרמל, לפני כ- 20 שנה, הציעו למשקיע לרכוש קרקע חקלאית צמודה לשכונת כפר גנים בפ"ת באותו המחיר. כיום, שוכנת על הקרקע הזו שכונת כפר גנים ג' שהפשירו את קרקעותיה מקרקע חקלאית לבנייה רוויה לצורכי מגורים. מחיר ממוצע של דירה באזור זה, עבר את רף ה-2 מיליון ש"ח .

האם היה באפשרותו של המשקיע לחזות את העתיד? האם הוא פעל נכון באותה תקופה? כיום לאחר 20 שנה אנו מבינים שעשה את הבחירה הפחות טובה . השאלה היא האם כיום ניתן באמת לחזות איזו השקעה טובה יותר ואיזו ההשקעה פחות?

יש משפט ציני מוכר בעניין קרקעות חקלאיות, שאומר "תקנה היום קרקע חקלאית להשקעה שגם לנכד שלך תהיה קרקע חקלאית להשקעה". במקרה שלנו דווקא הקרקע החקלאית הניבה יותר מהקרקע המיועדת למגורים.

הרבה מעסקאות הנדל"ן כיום הן עסקאות מורכבות עם המון פרטים וסימני שאלה, אשר יש לענות עליהם על מנת שרמת הסיכון בעסקה תהיה מזערית. ידע נרחב בתחום יכול לסייע לחזות בעיות עתידיות מראש. לכן, אני ממליץ להתייעץ עם מומחים מתחום הנדל"ן טרום הכניסה לעסקה. שמאי המבין בשמאות למגורים אינו דומה לשמאי המנוסה בתחום הקניונים והמשרדים. לכן חשוב להיעזר ביועץ מתאים לכל תחום ספציפי.

בתחום העסקי בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, צריך לדעת לחזות את העתיד. כידוע לכולנו "הנבואה ניתנה לשוטים" ואף אחד לא יכול לדעת באמת מה צופן העתיד, כפי שראינו בעסקה עליה סיפרתי קודם. גם במקומות בהם על פי נתוני העסקה היבשים נראה שהעסקה פחות אטרקטיבית, לפעמים ניתן לעשות ממנה זהב. הצלחת העסקה תלויה בעיקר באמונה שלנו במוצר, בשיווק נכון וכמובן בשוק הנדל"ן. ראינו הרבה עסקאות שמלכתחילה היו לא מוצלחות. אולם ברגע שנכנסה לתמונה חברה אמינה שידעה לשווק נכון את המוצר, העסקה צלחה הרבה מעבר למצופה .

במאמרים אלו ננסה לשאול בעיקר את השאלות הנכונות. את התשובות לכל שאלה צריך לקבל מבעל הקרקע, מאיש המכירות או מבעל מקצוע. יש לזכור שהתשובה משתנה מעסקה לעסקה.

נתחיל בשתי נקודות משמעותיות שיש לבדוק טרם כניסה לעסקת רכישת קרקע או דירה ובמאמרים הבאים אי"ה נמשיך:

הנקודה הראשונה – מי מוכר לי את הקרקע/דירה:

מול מי אני עושה את העסקה? האם הבעלים שנמצא מולי הוא אכן הבעלים האמיתי או שהינו מתווך? האם הבעלים או המתווך אמינים או חס ושלום מנסים "לעקוץ"? האם קיימות המלצות על החברה שמוכרת את הקרקעות/דירות? כפי שכתוב בגמרא במסכת סנהדרין "כך היו נקיי הדעת שבירושלים עושין – לא היו חותמים על השטר אלא אם כן היו יודעים מי חותם עימהם".

נקודה שנייה – נתוני אמת:

האם הנתונים שנתן לי המוכר  אכן נכונים או שמטרתם היא רק לשכנע אותי לבצע את העסקה?  האם מספרים לי את כל האמת או רק את חלקה? לצערנו קיימים בשוק המון אנשי מכירות שמוכרים מוצרים שהם בעצמם אינם יודעים מה הם. כאשר עומד איש מכירות ממולח אל מול אנשים שאינם בקיאים בתחום הנדל"ן,  ביכולתו להכשילם ולמכור להם נתונים שגויים או שאינם מאומתים. לכן, כל נתון שמספרים לנו על העסקה דורש בחינה מעמיקה כדי לאמתו עם המציאות הקיימת בשטח.

חג השבועות מעבר לפינה. חג זה, המוכר גם כחג הקציר, מסמל למעשה את פועלה של אבני דרך. אנו מאמינים שהמהלכים הנכונים, אותם אנו מסייעים ללקוחותינו לעשות, יביאו "לקציר" משובח – לרווח ולרווחה כלכלית. ברצוני להודות לכם, השגרירים שלנו, על השותפות לדרך, על האמונה שלכם בנו ובעבודה החשובה שאנו עושים. אני מאחל לכם ולבני ביתכם חג שמח, שגשוג וצמיחה.

ידידיה

 

מתרחבים – אבני יסוד באוויר

קרא עוד

פינת השגריר

קרא עוד

איך רוכשים דירה בהון עצמי נמוך?

קרא עוד

בחינת עסקאות נדל"ן – האם העסקה כדאית?

קרא עוד

משולחן המנכ"ל

קרא עוד
שינוי גודל גופנים
עיצוב ובניית אתרים webthenet